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ED 031

Quarenta apartamentos, um hidrômetro e uma conta de R$ 3.400

Um prédio com medidor único divide a água pela fração ideal, e quem mora sozinho paga R$ 85 por um consumo que custou R$ 51.

Hidrômetro único no abrigo de alvenaria na entrada de um prédio residencial de quarenta apartamentos.

Hidrômetro único na entrada do prédio

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Um hidrômetro cravado na calçada, quarenta caixas de correio no hall, uma conta de água de R$ 3.400. Os três pertencem ao mesmo prédio, e só o primeiro mede alguma coisa.

O hidrômetro da entrada registra tudo que passa para dentro do edifício. A companhia de saneamento lê aquele número uma vez por mês, emite uma fatura só, endereçada ao condomínio, e encerra ali a participação dela na história. Quem divide o valor entre os moradores é a administradora, e ela divide pela fração ideal de cada unidade.

Fração ideal é a fatia do terreno e da construção que pertence ao seu apartamento, escrita na matrícula do imóvel e repetida na convenção do condomínio. Num prédio de quarenta unidades iguais, cada uma responde por 2,5 por cento do todo, e 2,5 por cento de R$ 3.400 dá R$ 85.

O valor de R$ 85 chega igual para todo mundo. Chega para o apartamento em que mora uma pessoa que toma um banho por dia e liga a máquina de roupa no domingo, e chega para o apartamento em que moram quatro pessoas, com duas máquinas cheias por semana e banho de todos antes da escola.

A água que cada um gastou não entra nessa divisão em momento nenhum, porque ninguém mediu. O prédio tem um medidor só, na entrada, e o consumo dentro de cada porta nunca virou número em lugar algum da prestação de contas.

A individualização inverte a lógica inteira. Cada apartamento ganha um hidrômetro próprio, o consumo passa a ser lido por unidade, e a cota de água deixa de sair da matrícula para sair do registro do medidor da sua porta.

A obra tem preço, tem prazo e passa por assembleia. O retorno dela depende de quantas pessoas moram com você, porque o rateio por fração transfere dinheiro entre vizinhos numa direção só.

Comece pela prestação de contas que chega todo mês, porque a linha da água está lá e quase ninguém abre.

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I Fatura Linha a Linha

Onde a água do prédio vira a sua cota

A conta de água do prédio não chega no seu nome. Ela chega no CNPJ do condomínio, com o consumo total do edifício em metros cúbicos, e depois é fatiada pela administradora dentro do boleto que você paga.

Fração ideal é a fatia da construção que pertence à sua unidade, e é ela que divide a água num prédio de medidor único. Quarenta apartamentos iguais dão 2,5 por cento cada, e 2,5 por cento de R$ 3.400 dá R$ 85 por porta.

A fração ideal aparece na matrícula do imóvel e costuma acompanhar a área privativa: cobertura e apartamento de fundo com metragem diferente carregam frações diferentes, e a cota de água acompanha a diferença.

"São deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."

Brasil, Código Civil, Lei nº 10.406, artigo 1.336, 2002.

O trecho da lei explica por que o prédio faz o que faz. Sem medição por unidade, a fração ideal é o único critério objetivo que sobra, e a convenção só pode trocá-lo por outro se a assembleia aprovar e o texto for alterado em cartório.

Onde achar a linha da água

A prestação de contas mensal traz o bloco de despesas de consumo. Nele ficam água e esgoto, energia das áreas comuns e gás, quando o prédio tem central. A linha da água traz o valor cheio da fatura da companhia de saneamento naquele mês.

Ao lado do valor, a boa administradora imprime também o volume em metros cúbicos que a companhia leu no hidrômetro de entrada. É esse volume que permite calcular o consumo médio por apartamento e comparar com o seu.

Uma conta de R$ 3.400 numa cidade em que o metro cúbico com esgoto sai a R$ 17,00 corresponde a 200 metros cúbicos lidos no mês. Divididos por quarenta apartamentos, dão 5 metros cúbicos de média por unidade.

Cinco metros cúbicos são 5.000 litros. Uma pessoa que mora sozinha e toma um banho de oito minutos por dia num chuveiro de fluxo comum raramente passa de 3.000 litros no mês somando banho, descarga, pia e máquina de roupa.

A diferença entre o que você gasta e a média do prédio é o que a fração ideal esconde. Quem fica abaixo da média paga pelo excedente de quem fica acima, e o boleto não traz nenhum campo que mostre esse transporte de valor.

Vazamento em coluna de prumo e boia de caixa d'água presa aparecem no hidrômetro de entrada e são rateados pela fração como se fossem consumo de morador.

II Bandeira do Mês

O adicional de esgoto que dobra cada metro cúbico

A companhia de saneamento cobra esgoto como percentual do volume de água medido, e na maioria das concessões o percentual é de 100 por cento, o que faz cada metro cúbico entrar duas vezes na conta do prédio.

O hidrômetro mede só a água que entra. Não existe medidor de esgoto na porta de casa, então a companhia presume que tudo que entrou saiu pela rede coletora e cobra o serviço de coleta sobre o mesmo volume.

Numa cidade em que a tarifa de água residencial sai a R$ 8,50 o metro cúbico e o esgoto é cobrado a 100 por cento, o metro cúbico efetivo custa R$ 17,00. É esse valor cheio, com os dois serviços somados, que multiplica o volume lido na entrada do prédio.

Onde ler a estrutura de cobrança

A fatura da companhia separa os dois serviços em linhas próprias, água e esgoto, com o mesmo volume repetido nas duas. Some as duas linhas e divida pelo volume lido: o resultado é o custo real por metro cúbico do seu prédio.

Muitas concessões cobram o esgoto em 80 ou 90 por cento do valor da água, e imóvel sem ligação de esgoto na rua paga só a linha de água.

A tarifa também é escalonada por faixa de consumo. As primeiras faixas custam menos por metro cúbico e as últimas custam mais, e o prédio de medidor único é cobrado como um consumidor gigante, quase sempre na faixa mais cara da tabela.

O detalhe muda o jogo da individualização. Quarenta hidrômetros separados fazem cada apartamento ser cobrado na própria faixa, quase sempre nas primeiras, e a soma das quarenta contas pequenas costuma ficar abaixo da conta única do prédio.

"Nas edificações condominiais, o responsável pela prestação do serviço público deve mensurar o consumo e cobrar as tarifas de forma individualizada."

Brasil, Lei nº 11.445, artigo 29, com a redação dada pela Lei nº 13.312, 2016.

A obrigação vale para edificação nova. Prédio já construído não é obrigado a instalar medidor por unidade, e a decisão de fazer a obra passa por assembleia, por orçamento e pela aprovação de quórum previsto na convenção.

A obra em prédio antigo é encanamento, não eletrônica. Coluna de prumo única, que sobe de um apartamento para o outro alimentando banheiro e cozinha do andar de cima, precisa ser refeita para que cada unidade tenha um ponto de entrada só, e é essa parte que carrega o preço.

Prédio construído com colunas separadas por unidade tem a obra reduzida à instalação dos medidores, e o orçamento cai bastante.

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III Quanto em R$

R$ 34 por mês que saem da sua cota para a do vizinho

A conta desta edição usa um prédio de quarenta apartamentos com frações ideais iguais, conta mensal de água e esgoto de R$ 3.400, e metro cúbico efetivo de R$ 17,00 com o esgoto cobrado a 100 por cento.

O prédio consumiu 200 metros cúbicos no mês. A fração ideal cobra R$ 85 de cada porta, sem olhar o consumo.

O morador sozinho que consome 3 metros cúbicos gastou R$ 51 de água. Ele paga R$ 85, então R$ 34 por mês da cota dele custeiam consumo alheio.

A família de quatro pessoas que consome 12 metros cúbicos gastou R$ 204. Ela paga os mesmos R$ 85, e recebe R$ 119 por mês de subsídio dos vizinhos que gastam menos.

Os valores que entram na conta desta edição:

Conta mensal do prédio

R$ 3.400

Metro cúbico com esgoto

R$ 17,00

Volume lido na entrada

200 m³

Apartamentos no prédio

Cota por fração ideal

R$ 85

Consumo de quem mora sozinho

3 m³, ou R$ 51

Consumo da família de quatro

12 m³, ou R$ 204

Transferência mensal do sozinho

R$ 34

Transferência em doze meses

R$ 408

O cálculo é curto: R$ 3.400 divididos por R$ 17,00 dão 200 metros cúbicos; 2,5 por cento de R$ 3.400 dão R$ 85 de cota; 3 metros cúbicos vezes R$ 17,00 dão R$ 51 de consumo real; R$ 85 menos R$ 51 dão R$ 34 por mês.

A individualização cobra pela instalação. O orçamento por apartamento em prédio com coluna única costuma ficar entre R$ 800 e R$ 2.500, incluindo medidor, adequação hidráulica e sistema de leitura, e é rateado pela mesma fração ideal.

Confira a sua posição em quatro passos

Passo 1

pegue a prestação de contas do mês e anote o valor da linha de água

Passo 2

anote o número de apartamentos do prédio e a sua fração ideal

Passo 3

divida o valor da conta pelo custo do metro cúbico da sua cidade

Passo 4

compare o volume médio por unidade com o consumo de quem mora com você

O passo 4 é o que decide o voto na assembleia. Quem mora sozinho ou em dupla costuma consumir abaixo da média e ganha com a individualização; quem mora em quatro ou cinco costuma consumir acima e perde o subsídio no dia em que o medidor entra.

Um morador sozinho num prédio de quarenta portas paga R$ 85 por R$ 51 de água consumida, e os R$ 34 de diferença viram R$ 408 por ano transferidos para as unidades mais cheias.

Com R$ 1.500 de obra por apartamento, o morador sozinho recupera o investimento em quarenta e quatro meses de cota menor. Com R$ 800, o retorno cai para vinte e quatro meses, e o orçamento da obra decide a discussão mais do que o argumento de justiça.

Existe um meio termo que não custa obra nenhuma. A assembleia pode aprovar mudança na convenção para ratear a água por número de moradores declarados em vez de fração ideal, critério imperfeito, sujeito a declaração falsa, e ainda assim mais próximo do consumo real do que a metragem do apartamento.

Hoje: abra a última prestação de contas do seu condomínio, uma página só, e anote dois números, o valor da linha de água e a quantidade de apartamentos do prédio. Amanhã, divida um pelo outro e veja quanto a sua porta paga de média.

"Quantas pessoas moram no seu apartamento hoje?"